달라진 부동산 세법

달라진 부동산 세법… 취득·보유·처분 어떻게?

주택 증여취득세율도 낮아지는데 기존 조정대상지역내 3억원 이상 주택 증여에 대한 취득세율도 12%에서 6%로 중과세를 완화하고, 1·2주택자가 증여시에는 중과세율을 적용하지 않고 일반세율인 3.5%를 적용한다.

위의 취득세율 완화는 법률개정사항으로 이달 국회에 입법 시 2022년 12월21일부터 소급 적용될 예정이다. 현재는 기존에 법률대로 취득세를 부과하고 차후 법개정시에 완화된 취득세율로 환급절차를 진행할 것으로 예상된다.

주택 보유단계에서 부과되는 종합부동산세, 주택임대소득세 개정사항은 어떨까. 우선 주택종합부동산세가 대폭 개정됐다. 개인의 경우 1세대1주택자는 공시가액 12억원, 다주택자는 공시가액 9억원까지 기본공제를 적용해 공시가액이 12억원 또는 9억원을 넘지 않으면 종합부동산세를 부과하지 않는다. 부부가 50%씩 공동명의로 주택을 소유하는 경우 인당 9억원의 공제가 적용돼 공시가액 18억원 주택까지는 중합부동산세를 부과하지 않는다.

주택임대소득세의 고가주택 기준도 개정됐다. 현재 1주택자의 임대소득에 대해서 비과세를 하고 있지만 1주택이 고가주택의 경우는 과세하고 있다. 이 고가주택의 기준이 2022년까지는 9억원 초과주택이었지만 2023년 소득부터는 12억원 초과주택으로 개정됐다.

종합부동산세와 주택임대소득세가 개정되면서 기존 1주택자 세금기준(임대소득세 9억원, 종합부동산세 11억원, 양도소득세 12억원)이 2023년부터는 일괄적으로 12억원이 된다. 종합부동산세와 주택임대소득세 개정사항은 현재 법개정이 완료됐다.

주택 처분단계에서 부과되는 양도소득세 개정사항을 알아보자. 일시적 1세대2주택 비과세규정의 처분기한이 3년으로 연장된다. 개정안에 따르면 종전주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 12억원 이하 종전주택 양도시 비과세를 받을 수 있다.

기존에는 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우 종전주택을 2년 이내에 처분, 이외의 경우는 3년 이내에 처분해야 비과세를 적용했다.

개정안으로 종전주택이나 신규주택의 취득당시 조정대상 지역여부를 따지지 않고 일관적인 기준 3년을 적용할 수 있게 됐다. 일시적 1세대2주택 규정은 취득세와 종합부동산세에도 존재하는데 이번 개정안으로 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 모두 종전주택 처분기한을 3년으로 통일했다.

개정안은 각 법의 시행령 개정사항으로 이달 공포·시행할 예정이며 2023년1월12일 이후 양도분?납세의무성립분부터 소급해 적용한다.

일시적 1주택과 1입주권·분양권의 특례 처분기한도 2년에서 3년으로 연장된다. 개정안에 따르면 종전주택 취득 1년 이상 지난 후 입주권·분양권을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도하거나, 신규주택이 완공되기 전이나 신규주택이 완공된 날부터 3년내 종전주택을 양도하고 신규주택 완공일부터 3년내 세대전원이 전입해 1년 이상 거주하면 종전주택을 비과세로 양도할 수 있다.

또한 1세대1주택자가 재건축·재개발 기간 중 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주한 대체주택을 양도할 때 입주권이 신규주택으로 완공되기 전이나 신규주택이 완공된 날부터 3년내 대체주택을 양도하고, 신규주택 완공일부터 3년내 세대전원이 전입해 1년 이상 거주하면 대체주택을 비과세로 양도할 수 있다.

위의 처분기한 연장도 시행령개정사항으로 이달 공포·시행할 예정이며 2023년 1월12일 이후 양도분부터 소급해 적용한다.

지금까지 주택 단계별 세금의 주요 개정사항을 살펴봤다. 2022년 말과 올해 초 주택세금과 관련해 많은 개정안이 발표됐지만 아직 법이나 시행령이 개정되지 않은 것도 있기 때문에 향후 개정 추이를 지켜볼 것을 조언한다.