[스크랩] 상가매매시 부가세는?

우선 매도자가 일반과세자냐, 간이과세자냐 구분 하셔야 하고, 또 매수인이 일반과세자냐 간이과세자냐 구분 하셔야 합니다.

같은 사업자이고 같은 업종의 경우 포괄 양수양도 계약(즉, 기존의 부동산외에 사업 전체를 넘겨 받는)을 체결하시면

부가세 부분은 신경 안쓰셔도 됩니다.

포괄 양수양도계약은 세무사에게 의뢰하시면 간단히 처리 하실 수 있을 겁니다.

(매매 계약서와는 별도이며, 매매금액등도 기재가 안됩니다.)

 

만약 업종이 다른 경우 포괄양수도 계약이 성립 안되는 상가매매의 경우라면 매도자는 부가세 납부 의무를 지게 됩니다.

사업자가 사업에 사용하던 상가등을 양도할 경우 건물분에 대해 부가세를 납부해야 하는데, 일반적으로 부가세를 환급받은

경우에만 납부하는 것으로 알고 있지만 매입시에 부가세를 환급받았는지 여부에 관계없이 납부해야 합니다.

 

일단 일반과세자인 매도자는 부가세(건물분 공급가액의 10%)를 납부해야 하고, 물론 그 부가세금액만큼 매도가액이 높아졌겠죠.

(부가세 별도란 특약이 있으면 계약서에 정상적인 매매가가 기재 되었을 거구요)

간이과세자인 매수자는 실제 매매대금보다 추가로 지불하게 된 부가세금액은 환급 받을 수 없어서, 매수자는 부가세만큼 손해를

보게된다는 결론인데, 억울하지만 어쩔 수 없어 보입니다.

만약 환급 받고자 한다면 20일 이내에 일반과세자로 신고를 하면 가능하겟지요.

결국 매수자가 일반과세자로 가면 환급 가능하고, 간이과세자로 가면 환급이 불가능한데, 이것은 매수자가 판단해서 결정할

부분입니다.

 

취득당시 부가세분만큼의 추가현금지출이 있으나 해당 부동산 취득 후 그 부동산을 사업에 사용해 발생하는 세금을 생각한다면,

일반과세보다 간이과세가 훨씬 유리하겟죠.

만약 매수자가 부가세를 환급받기 위해 일반과세자로 신고를 했을경우, 실제 매출액이 일반과세 요건에 충족이 되지 않는다면

(연 4800만) 반드시 간이과세포기신청을 국세청에 해 놓으셔야 환급받은 부가세를 반납하는 일이 없어집니다.

현행 부가세법상 10년(연 10%)으로 규정 되어 있습니다.

 

만약 매수자가 일반과세자로 신고하고 환급을 받은 경우라면, 되팔때 (보유연도에 따라 뱉어내야 하는 환급분이 결정) 새로운

매수자에게서 건물분에 해당하는 부가세를 받아 납부하시면 되고,  만약 매수자가 간이과세자로 신고할 경우 취득시 부담한

부가세는 환급이 안되고, 되 팔때 발생하는 건물분 부가세(건물붐 공급가액 x 업종별 부가가치율x10%)금액만큼, 새로운

매수자로부터 받아서 납부하시면 됩니다.

단, 과세유형이 같고, 업종이 같은 경우에는 포괄양수도 계약으로 부가세 부분을 피해 갈 수 있겠죠.

 

참고로 일반적인 상가건물 매매의 경우에는 연 임대소득(보증금에 대한 간주임대료 + 월세)이 대부분 4800만원을 넘어가지만

아시다시피 가짜로 신고하여 간이 과세자로 가시는 건물주들이 많구요,

임대차 계약시 차임에 부가세 별도 조항이 붙은 건물은 일반과세자로 신고하여 임대업을 하는 건물주라 생각하시면 될것 같네요.

일반과세자에서 간이 과세자로 정상적으로 양도 되는 경우는 아파트 단지내 상가 점포 매매나, 구분등기 되어있는 근린상가의

한개층을 양도할 경우등이 아닌가 생각합니다.

매도자가 간이 과세자의 경우 상가매매시 건물분에 대한 부가세, 즉 건물분 공급가액 x 업종별 부가가치율 x 10%를 납부해야

하는데, 파는 쪽, 즉 매도자의 업종을 기준으로 결정됩니다.

보통 상가매매는 일반 임대업이 대부분이기 때문에 업종별 부가가치율을 30%로 생각하시면 맞을 것 같습니다.

[출처] 상가매매시 부가세는?|작성자 호랑이가

출처 : 福 祿 仁 壽

글쓴이 : 수리장 원글보기

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