장기보유특별공제 잘 받는 법

장기보유특별공제제도는 부동산을 보유한 기간에 맞춰 양도차익에 일정률을 곱해 이를 양도차익에서 차감하는 제도를 말한다.

자산을 오랫동안 보유함에 따른 물가상승률을 감안한 조세 혜택 제도에 해당한다.

그렇다면 이 제도는 어떤 식으로 적용되는지 알아보자.

 

첫째, 원칙적으로 모든 부동산에 대해 3년 이상을 보유하면 기본적으로 다음과 같이 공제를 받을 수 있다.

즉 3년을 보유하면 10%, 4년째부터는 연 3%씩 추가되고 10년 이상은 최고 30%가 적용된다.

따라서 보유기간이 20년이라도 최고 공제율은 30%만 적용된다.

 

둘째, 1세대 1주택자는 3년 이상만 보유하면 비과세를 받을 수 있으나 9억원을 초과하는 고가 주택에 해당하는 경우에는 양도차익의 일부에 대해 세금이 나온다.

이때는 앞의 원칙적인 공제율 대신 아래의 공제율을 적용한다.

 

3년을 보유하면 24%, 10년 이상을 보유하면 30%가 되는 것이다.

새로운 주택을 산 후 종전 주택을 양도해 일시적 2주택 비과세가 적용되는 경우에도 이 공제율을 적용받을 수 있다.

 

고가 주택이 몰려 있는 강남 지역에 거주한 사람들에게 상당히 큰 혜택을 준 제도에

해당한다(이명박 정부에서 감세 조치의 일환으로 추진됐다).

 

셋째, 다음에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

보유기간이 짧거나 부동산에 해당하지 않는 경우가 이에 해당한다.

 

△ 3년 미만 보유 △ 미등기 자산 △ 분양권 △ 입주권(단, 전체 양도차익 중 부동산 양도차익에 대해서만 적용) △ 중과세 대상인 토지(2012년부터 중과세 대상인 주택은 공제를 받을 수 있게 됐다. 만일 중과세 제도가 폐지되면 무조건 이 공제를 받을 수 있다.)

그동안 다주택자들과 부재지주들의 마음고생이 상당히 심했다.

 

‘높은 세율 적용 및 장기보유특별공제 적용 배제(참여정부)→낮은 세율 및 장기보유특별공제 적용 배제(이명박 정부)’ 순으로 세금 고통을 받아온 까닭이다.

따라서 양도소득세 중과세 제도가 폐지되면 ‘낮은 세율 및 장기보유특별공제’를 적용받게 돼 세금이 크게 줄어들 것으로 보인다.

 

▲ 알쏭달쏭 세금 팁

증축 또는 용도변경 등과 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 취득일부터 양도일까지의 기간에 맞춰 공제율을 적용한다.

그런데 건축물을 증축하거나 주택을 상가 등으로 용도변경하거나 또는 부동산을

상속받은 경우의 보유기간은 증축일ㆍ용도변경일ㆍ상속개시일로부터 따지는 것이

원칙이다.(실무적으로 다소 난해하므로 구체적인 사례가 발생하는 경우 필자 등에게 문의하기 바란다).

 

자료 제공: 위너스북