어떤투자자의 투자일지(막)

한덕렬 변호사의 투자 일지(6)
작성일 2011.4.20.

 

 

10. 글을 맺으며

 

그 동안 제가 분석하였던 수원지방법원 관할 경매 물건들 중에서 응찰 준비를 하였던 것으로는 용인시 처인구 포곡읍 신원리, 화성시 마도면 쌍송리, 마도면 백곡리 등의 토지가 더 있었습니다. 제 분석 결과로는 다들 좋은 물건으로 보였는데, 위와 같이 3월 한달 동안 2건의 낙찰로 이미 자본금이 다 소진이 되어 아쉽지만 저의 경매 투자는 여기서 잠시 멈추어야 될 것 같습니다.

 

지금 저는 제 소유의 다른 토지들(7,8년 전에 일반 매매로 매수하였던 것인데 현재 매수가에 비해 10배 정도로 올라 있습니다. 아직도 상승 여력이 충분히 있다고 보여지지만 그 부분은 다른 투자자의 몫으로 돌리기로 하고 이제는 갈아타 보려고 합니다.)의 처분을 시도하고 있습니다. 위 토지들이 처분되어 자금이 마련되거나 새로운 투자 유치가 이루어지면 다시 경매로 토지를 매수하려고 합니다.

 

저는 부장판사 출신 변호사로서, 법원에서 퇴직 후 법률사무소를 운영하면서 돈도 제법 벌어보았고, 1980년대 초부터 주식투자도 해 보았고, 농장을 운영하면서 유기농 채소도 재배하여 보았고, 조그마한 김치 공장도 운영하고 있습니다만 재테크에는 토지만한 것이 없다고 생각합니다.

 

제 강의를 조금 들어보신 분들은 아시겠지만 저는 늘 '주식은 투기이고, 부동산은 투자이다.' '주식은 비과학이고, 부동산은 과학이다'라고 주장합니다. 부동산에 투자하여 얻는 수익은 결코 불로소득이 아닙니다. 누구보다도 열심히 공부하고, 시간과 비용을 들여 노력하고 연구하여야만 얻을 수 있는 것입니다.

 

대한민국에서 평범한 직장인이 자기 힘으로 한 재산 마련할 수 있는 유일한 길은 부동산 투자입니다. 부자가 되고 싶다면 절대 부동산을 외면하지 마십시오. 앞으로는 부동산이 별 볼일 없을 것이라는 일부 전문가들의 말, 귀담아 들어보기는 하지만 절대 그 말을 따르지는 마십시오. 그 사람들이 당신의 인생을 책임져 주는 것은 아닙니다. 당신이 경제적으로 자유로울 만큼 또는 보람있게 쓸 만큼의 충분한 돈을 벌어보고 싶다면 부동산 투자 그 중에서도 토지 투자 특히 경매에 관심을 갖고 많이 공부하시기 바랍니다.

 

공부를 하시되 공부를 위한 공부에만 너무 빠져서 골머리를 앓지 마시고, 실전에 활용되는 공부를 하십시오. (이런 점에서 저는 서초동에 난무해 있는 경매학원 별로 추천 안 합니다. 맨날 유치권이 어떻고, 법정지상권이 어떻고... 실전에서, 특히 토지 경매에서는 별로 써먹을 일 없습니다. 그 시간에 차라리 현장 조사를 더 하는 것이 낫습니다. 그렇다고 권리분석이 중요하지 않다는 것은 아닙니다만 그 부분은 자기의 실력이 부족하면 전문가의 자문을 받으면 됩니다. 어쩌다가 한두 번 부딪치게 될 문제를 놓고 학원 강의실에서 안 돌아가는 머리를 갖고 진을 빼시는 분들 보면 저러다 지쳐서 실전에 임해보지도 못하고 나가떨어지는 것 아닌지~~~ 걱정됩니다.)

 

명심하실 것은 '권리분석'보다 훨씬 중요한 것이 '가치분석'이라는 것입니다. 권리분석은 설사 조금 잘못하였더라도 가치분석을 잘 하였을 때에는 그리 큰 손해를 보지 않고 오히려 이익을 남길 수도 있지만, 권리분석을 아무리 잘 하였더라도 가치분석을 잘못하였을 때에는 별로 큰 이익을 남기지 못하고 오래 동안 고생하게 됩니다. 오히려 잘못하면 '승자의 저주'를 맛보게 될 수도 있지요.

 

또 하나, 경매에서는 얼마나 싸게 낙찰을 받느냐가 중요한 것이 아니라 얼마나 큰 수익을 낼 수 있느냐가 중요한 것입니다. 거래상황과 시세에 대한 충분한 조사가 이루어져 매도에 별로 어려움이 없겠다 생각되면, 그래서 이 물건은 꼭 잡아야겠다는 생각이 들면 충분히 높은 금액으로 응찰하십시오. 결과적으로 더 싸게 낙찰받을 수 있었더라도 그 차액은 채무자에 대한 격려금으로 생각하시고 넉넉한 마음으로 쾌척하십시오. 수익률 분석을 해 보시고, 긴가민가 할 때에는 떨어져도 그만이라는 생각으로 낮은 금액으로 들어가야 하겠지만, 확신이 설 때에는 꼭 낙찰받을 수 있는 금액을 생각해서 충분히 쓰십시오. 당신이 조금 더 쓴 금액은 당신이 얻을 수 있는 수익에 비하면 아무 것도 아닙니다. 그 조금의 돈을 아끼겠다고 적게 썼다가 떨어지고 나면 당신의 그 동안의 노력은 모두 물거품이 되고 맙니다. 그렇다고 무조건 비싸게 쓰라는 것, 물론 아니지요...ㅎㅎㅎ

 

그리고, 가급적 좋은 멘토를 만나서 그 분들에게 조언을 구하는데 노력을 아끼지 마십시오. 선배들의 풍부한 경험과 노하우를 잘 활용하십시오. 관록과 경륜이라는 것이 결코 그냥 얻어지는 것이 아닙니다.

 

마지막으로, 이거다 싶으면 과감하게 저지르십시오. 맨날 신중하게 재기만 하다가는 결국 아무 것도 못하고 맙니다. 투자의 세계에서 완벽한 것은 없습니다. 완벽한 기회를 기다리다가는 결국 어떠한 기회도 얻지 못합니다. 어느 극작가의 묘비에 써 있다는 말을 인용하면서 이 글을 마칩니다.

 

'우물쭈물하다가 내 이렇게 될 줄 알았지...'