[스크랩] 땅값은 귀신도 모른다

땅은 여러가지 가격을 가지고 있다.

정부가 조사해 발표하는 공시지가에서부터 감정가, 기준가, 매도호가, 급매가, 흥정가격, 실거래가격 등에 이르기까지

적어도 10여 가지는 된다.

이처럼 땅값의 종류는 많지만 일반적으로 시장에서 통용되는 정확한 실거래가격을 파악하시는 쉬운 일이 아니다.

아파트는 그래도 어느정도 통일된 가격을 형성하지만 땅은 그야말로 부르는게 값이기 때문이다.

때문에 노련한 전문가조차도 호가에 땅을 잡았다가 낭패를 보는 경우가 많다.

투자수익률이 좌우되기 때문에 정확한 땅값 파악은 투자의 기본이다.

기본적으로 땅값에는 호가와 실거래가가 있다.

호가는 말 그대로 땅주인이 부르는 가격이고, 실거래가는 실제로 매매되는 가격이다.

땅값에서 호가가 '꿈' 이라면 실거래가는 엄연한 '현실' 이다.

 

하지만 거래가 드문 시골 땅에서는 호가와 실거래가의 구분이 사실상 쉽지 않다.

특히 호가와 실거래가가 되섞인 개발예정지 주변에서는 판단력이 흐려져 호가에 땅을 매입했다가 속앓이를 하는

투자자들이 간혹 있다. 따라서 정확한 가격을 파악해 매수나 매도에 나서는게 투자의 기본이다.

 

땅값을 정확하게 파악하기 위해서는 현장답사가 필수다. 이때 땅의 모양과 고저, 경계 등도 기본적으로 조사해야 할

사항이다. 현지에서 땅값을 파악하는 방법으로는 이장 등 현지인을 통하는 방법과 현지 중개업소를 통해 확인하는

방법이 있는데 둘다 절대적이지는 못한것이 현실이다.

일단 수도권지역의 이장이라면 이미 웬만한 부동산중개업자 못지않은 이력이 붙었다고 간주해야 한다.

그동안 개발이 이 지역에 집중됐던 만큼 수많은 경험과 학습을 통해 전문가 뺨치는 지식과 정보를 갖고 있기 때문이다.

때문에 자신들의 재산가치를 좌우하는 동네 땅값을 낯선 사람에게 정확히 말해 줄리가 없다고 봐야한다.

대개 땅을 사러왔다고 하면 시세보다 상당히 높게 부르는게 일반적이다.

 

현지중개업소도 땅값을 정확하게 말해주지 않는 편이다. 이는 중개업소 사장들이 부도덕해서가 아니다.

시세를 정확하게 말해 줬다가는 현지 주민이나 동업자, 심지어 고객들로부터 따돌림을 당하거나 미움을 살 수 있기

때문이다.

이처럼 투자를 위해 땅을 매입하려는 사람들이 자주 토로하는 어려움 중의 하나가 자신이 매입하려는 땅값이

적정한 것인지 판단하기 힘들다는 것이다. 도심지에 비해 주변에 유사한 거래 사례가 드문데다 접근 통로도 제한돼

정확한 시세를 매기기가 어렵다는 것이다.

 

공시지가나 감정평가 역시 전적으로 신뢰할 만한 것이 못 된다.

공시지가는 그야말로 감정평가사들이 합리적인 수준이라고 판단하는 이상가치에 불과하다.

때문에 시장에서 거래되는 실거래가와 엄연한 차이가 난다. 토지감정평가의 경우, 땅이 거래되고 있는 주변 시세를

감안해 값을 매기게 되는데 이것이 매매사례비교법이다. 하지만 임야나 농지 등은 막상 현장에 가더라도 비교할

만한 거래사례 자체가 없어 정확한 시세파악이 힘들다.

 

이 경우 대부분의 감정평가사들이 공시지가에 의존하게 되는데, 공시지가는 지역에 따라 들쭉날쭉해 정확하게 시세를

반영하지 못한다.

특히 임야의 경우에는 소유주조차도 자기 땅의 정확한 위치와 가격을 몰라 평가 자체가 어려울 때가 많다.

도로 개통 등 향후 개발계획이 땅값에 큰 영향을 미치는데도 이와 같은 요인마저 무시되는 경우가 적지 않다.

 

그렇다면 방법은 없는가ㅡ. 솔직히 뾰족한 수는 없다.

노련한 전문가들도 감으로 판단하는 경우가 많은데, 가장 기본적인 방법은 현장답사를 통해 동네주민들에게 대략적인

시세를 알아보는 것이다. 이 때 신뢰도에 따라 땅값의 정확도 역시 차이가 나게 마련이다.

꼭 사고 싶은 땅이 있다면 먼저 옷차림을 수수하게 입고, 찾아가 솔직 담백하게 인사를 하자.

일단 동네 어귀의 구멍가게 주인을 만나 1차 정보수집을 하고 그 다음은 마을 이장에게 음료수 한통을 사들고 가서

공손하게 물어본다. 그 다음은 현지 중개업소가 순서이다. 이 때 투기꾼같은 모양새는 절대 풍기면 안된다.

 

이 밖에도 자신이 직접 땅값을 산정해 보는 방법도 있다.

땅값은 대개 물리적인 거리에 따라 매겨지는 특성을 갖고 있는데 해당 토지가 도로변에 자리잡고 있다면 도로와의 거리를

재서 땅값에 반영해 본다.

도로변 토지는 매매사례가 많아 어느 정도 파악이 가능한 편이다. 일반적으로 도로에서 1km 정도 떨어질 때마다 5~10%

정도 가격이 하락한다는게 전문가들의 조언이다.

또, 읍/면사무소 등 지역의 중심지에서 벗어나면 땅값 시세가 현격하게 떨어지게 마련이다.

일반적으로 땅값은 대상 토지의 위치와 지형, 주변 환경, 용도, 지목, 땅의 형태, 지질, 경사도, 도로와의 거리 등 주변

여건을 종합적으로 평가해 결정된다.

 

그리고 같은 지역이라도 접해 있는 도로의 폭, 주진입로냐 간선도로냐에 따라 땅값이 천차만별이기 때문에 섣불리 판단

해서는 안된다. 동일 지역에서도 향과 조망, 혐오시설, 개발계획 등에 크게 작용하기도 한다.

경사도의 경우, 전원주택지일 때 15% 미만이라면 장점이 되지만 그 외 지역이 땅일 경우에는 오히려 불리하게 작용하기도

한다.

설령 비슷한 조건의 땅이더라도 개발예정지는 지주에 따라 호가가 크게 차이가 나고 가격변동의 폭이 크기 때문에

매입, 매도시 각별한 주의가 필요하다.

대개 개발지역의 땅값은 개발소문이 나면 움직이기 시작해 계획이 발표되기 이전에 한 차례 요동친다. 그 이후 매수 주문이

폭증하면 급격하게 호가가 급등하는게 일반적이다. 이 때는 그야말로 호가와 실거래가가 뒤섞여 구분이 힘들게 되니

부풀려진 호가 위주의 담합세력에 휘들릴 수 있다.

 

도심지 땅은 인근지역의 거래사례가 많고, 공시지가가 비교적 정확하게 매겨져 어느정도 시세에 근접한 가격을 파악할

수 있지만 시골 땅은 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 확인해 볼 수 있는 방법이 적다.

현장에서도 거래 자체가 드물어 시세 파악이 매우 힘들다.

비교적 정확한 땅값 파악을 위해서는 다양한 방법과 경로를 통해 여러번 교차해서 확인을 하는것이 좋다.

 

시세 파악을 위해서는 관리지역세분화와 도시관리계획 평가방법인 '토지적성평가 지침' 의 각종 '지표 점수값 산출사례' 를 익혀 두면 직접산정시 상당한 감각을 갖고 비교적 객관적인 평가를 할 수 있을 것이다. 

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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